土地增值稅是對房地產企業(yè)收益影響很大的一個稅種，也是國家對房地產行業(yè)進行宏觀調控的重要手段之一。房地產企業(yè)可以利用自身土地增值稅的特點和一些優(yōu)惠政策，在遵守現(xiàn)行稅收法規(guī)的前提下，通過對房地產開發(fā)企業(yè)籌資、開發(fā)和收益分配等活動的調整，尋求企業(yè)收益和稅收負擔的最佳配比，從而實現(xiàn)稅后收益最大化。本文探討了土地增值稅的幾個籌劃技巧。
一、收入分散籌劃法
房地產開發(fā)企業(yè)銷售房產主要的稅收負擔是土地增值稅和營業(yè)稅。土地增值稅的征收實行超率累進稅率，即房地產的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果可以分解房地產銷售價格，就可以降低房地產的增值率，從而降低企業(yè)的稅收負擔。運用收入分散法進行土地增值稅籌劃的關鍵在于如何使收入分散合理化，常用的方法是將可以分開單獨處理的部分(如房屋里的設施)從整個房地產中分離。當住房初步完工但還沒有安裝設備及進行裝潢、裝飾時，便可以和購買者簽訂房地產轉移合同，之后再與購買者簽訂設備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣企業(yè)可以只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額僅屬于營業(yè)稅征稅范圍，不必再計征土地增值稅。
二、費用轉移籌劃法
房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費用除利息支出外都不按實際發(fā)生數(shù)扣除，而是以土地價款和開發(fā)成本合計金額作為基礎按比例計算扣除。按照規(guī)定，屬于公司總部發(fā)生的期間費用，如：管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費等不能作為扣除項目，其實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有直接影響。但若采用適當人員分配方法和其他合理組織管理方法，使這些費用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增加扣除項目數(shù)額，從而減少應繳納的土地增值稅。企業(yè)可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個具體房地產項目中去。例如，總部某處室領導兼任某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么這位負責人的有關費用可以分攤一部分到房地產成本中去。期間費用減少并不影響房地產開發(fā)費用的扣除，而房地產開發(fā)成本增加則可以增加土地增值稅允許扣除項目金額，從而達到節(jié)稅目的。
三、費用分攤籌劃法
我國土地增值稅采用四級超率累進稅率計征，納稅人的土地增值額占扣除項目金額比重不同，其適用的稅率就不同。在收入不變的情況下，開發(fā)成本作為房地產企業(yè)土地增值稅扣除項目金額的重要組成部分，其金額越高，應納稅額越小;反之，應納稅額越大。因此，納稅人應盡可能擴大費用列支比例，以節(jié)約稅款。但要注意的是列支比例并不是越大越好，在必要時適當減少費用開支效果可能更好。這種方法主要針對房地產開發(fā)業(yè)務較多的企業(yè)，因這類企業(yè)同時進行幾處房地產的開發(fā)業(yè)務，不同地區(qū)的開發(fā)成本比例可能因物價或其他原因相差較大，從而導致不同地區(qū)的項目土地增值率高低不同。這種不均衡狀態(tài)實際上會加重企業(yè)的稅收負擔。因此，房地產開發(fā)企業(yè)在計算土地增值稅時可將所有開發(fā)項目綜合起來考慮，通過綜合計算增值率來降低整體增值率，進而達到降低整體稅率的目的。房地產開發(fā)企業(yè)也可將一段時間內發(fā)生的各項開發(fā)成本進行最大限度的調整分攤，將獲得的增值額進行最大限度的平均，這樣就不會出現(xiàn)某段時間增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。
四、利息支出籌劃法
房地產企業(yè)在進行房地產開發(fā)業(yè)務過程中，一般都會因借款產生大量利息費用，計算土地增值稅時，利息費用的不同扣除方法也會對應納稅所得額產生很大影響。房地產企業(yè)的利息費用在計算土地增值稅時有兩種扣除率，即5%或10%.假設房地產開發(fā)項目取得土地使用權支付的金額和房地產開發(fā)成本合計為a，為該項目借款發(fā)生的利息支出為b.若該企業(yè)能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能夠提供金融機構貸款證明時，允許扣除的開發(fā)費用為(5%×a+b)，否則允許扣除的開發(fā)費用為10%×a，令兩者相等就可以得出：b=5%×a.企業(yè)在對房地產開發(fā)項目進行預算時，如預計該項目在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資，借款的利息超過開發(fā)成本和土地價款合計的5%時，應對利息支出進行詳細記錄，以便在轉讓房地產時計算分攤利息支出。此外，應注意要取得銀行貸款利息結算清單等貸款的證明資料，以使利息支出能夠作為單獨扣除項目。相反，預計開發(fā)過程中借款不多，利息費用率較低，預計不會超過土地價款和開發(fā)成本合計的5%時，企業(yè)可選擇不將利息費用作為單獨扣除項目據實扣除。
企業(yè)在選擇是否將利息支出作為單獨扣除項目據實扣除時，應根據具體情況從多方面加以考慮。如：企業(yè)開發(fā)房地產發(fā)生借款利息多少;企業(yè)是以權益籌資方式為主還是以借款籌資方式為主：相關證明文件取得的難易程度;企業(yè)所在地規(guī)定的開發(fā)費用扣除的具體比例(該比例不是一定的，稅法規(guī)定計算開發(fā)費用扣除率的比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定)。還應明確，企業(yè)超過貸款期限部分和加罰的利息不允許扣除，企業(yè)在安排資金周轉時，應按規(guī)定使用貸款，盡量避免貸款逾期和罰息發(fā)生。
例如，某房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)一處房地產，為取得土地使用權支付1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設施花費1200萬元，財務費用中可以按轉讓房地產項目計算分攤的利息支出為200萬元，不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率。通過核算可以發(fā)現(xiàn)：如果不提供金融機構證明，不將利息支出據實扣除，則該企業(yè)能扣除開發(fā)費用最高限額為：(1000+1200)×10%=220(萬元);如果提供金融機構證明，將利息費用作為單獨項目據實扣除，該企業(yè)所能扣除開發(fā)費用的最高限額為：200+(1000+1200)×5%=310(萬元)?？梢?，在這種情況下，該企業(yè)將利息支出作為單獨扣除項目據實扣除是更有利的選擇。
五、建房方式籌劃法
按稅法規(guī)定，某些建房行為因未發(fā)生房地產權屬轉移，因而不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。房地產開發(fā)企業(yè)可以利用這些規(guī)定進行土地增值稅的稅收籌劃。
(一)房地產開發(fā)企業(yè)采用代建房的方式開發(fā)項目。代建房屋方式是指房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房屋報酬的行為。對房地產開發(fā)企業(yè)而言，雖然代建房行為取得了收入，但沒有發(fā)生房地產權屬轉移，其收入屬于勞務收入的性質，故稅法規(guī)定代建房行為不屬于土地增值稅的征收范圍。采用代建房屋方式不僅可以免繳土地增值稅，而且還可以減少營業(yè)稅的負擔，因為按照我國營業(yè)稅法的有關規(guī)定，房地產開發(fā)公司代建房屋只需按建筑業(yè)3%的稅率繳納營業(yè)稅;而如果房地產開發(fā)企業(yè)自建房屋后出售的，不但要繳納土地增值稅，還要按建筑業(yè)3%的稅率和銷售不動產5%的稅率繳納營業(yè)稅，很明顯后者的稅負比前者重得多。如果房地產企業(yè)在開發(fā)之初就確定最終用戶，那么采用代建房方式更有利于實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。這就要求企業(yè)在大力開發(fā)項目之余，應主動發(fā)展代建房屋的客戶。代建房屋還可以按照客戶的要求設計和建造，對客戶的需求滿足率高，在某種程度上可以提高企業(yè)的競爭力，更有利于企業(yè)的發(fā)展壯大。代建房的資金投入一般是由客戶根據工程進度支付的，因此在開發(fā)過程中房地產企業(yè)的資金壓力也相對較小。
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